現(xiàn)代快報(bào)訊（通訊員 吳帥 徐振宇 記者 嚴(yán)君臣）購(gòu)房合同約定層高 2.95 米，交房驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)層高只有 2.9 米，南通某小區(qū)同一樓棟的 61 戶業(yè)主起訴維權(quán)。南通市崇川區(qū)人民法院一審判決開(kāi)發(fā)商按誤差比例退款，共計(jì)退還購(gòu)房款 647 萬(wàn)余元。開(kāi)發(fā)商不服提起上訴。8 月 4 日，現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，近日，南通中院二審駁回上訴，維持原判。

2018 年 3 月，孫女士向某開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)坐落于江蘇省南通市崇川區(qū)的某樓盤(pán)商品房，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》。合同中除了對(duì)房屋面積、價(jià)款、交付條件及手續(xù)、房屋質(zhì)量及保修責(zé)任等事項(xiàng)分別作出約定外，還明確約定房屋層高為 2.95 米，并約定了面積差異的處理方式即按實(shí)際面積誤差比例多退少補(bǔ)。合同簽訂后，孫女士按約付清了全部購(gòu)房款。

2020 年 1 月，在交房驗(yàn)收過(guò)程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際層高僅為 2.9 米，相較合同約定縮水 5 厘米，誤差比例約為 1.695%。經(jīng)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)書(shū)》，并附涉事樓棟竣工測(cè)量技術(shù)報(bào)告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為 2.9 米。孫女士據(jù)此向崇川法院提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)商返還層高誤差對(duì)應(yīng)比例的購(gòu)房款 70556.05 元。

崇川法院審理認(rèn)為，孫女士已經(jīng)全額支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實(shí)際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

鑒于雙方在合同中并未對(duì)層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達(dá)成一致，而案涉房屋層高已無(wú)法改變，不具備采取補(bǔ)救措施的條件，孫女士要求開(kāi)發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購(gòu)房者造成一定損失，孫女士請(qǐng)求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開(kāi)發(fā)商按照層高誤差比例 1.695% 退還孫女士房屋差價(jià) 70556.05 元。

該樓棟共有 61 戶業(yè)主涉及層高問(wèn)題提起訴訟，崇川法院均參照孫女士一案作出判決。開(kāi)發(fā)商均提起上訴，南通中院二審均駁回上訴，維持原判。61 戶業(yè)主的賠償金額共計(jì) 6472835.62 元，目前開(kāi)發(fā)商已全部主動(dòng)履行完畢。

法官說(shuō)法：

崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長(zhǎng)葛美玲表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的約定。層高縮水問(wèn)題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計(jì)算方法，如何評(píng)價(jià)違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟需解決的問(wèn)題。

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，故開(kāi)發(fā)商所售房屋層高一般均符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。層高 " 縮水 " 問(wèn)題一般不會(huì)嚴(yán)重影響正常居住和使用，亦不會(huì)達(dá)到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的程度，一般不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn) " 縮水 "，開(kāi)發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無(wú)法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，故買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

商品房買(mǎi)受人的合同目的是基于對(duì)所購(gòu)房屋整體空間的利用，實(shí)際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少；同時(shí)，層高 " 縮水 " 將直接導(dǎo)致房屋成本價(jià)值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高 " 縮水 " 亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)。

綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實(shí)際誤差、對(duì)房屋使用價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值的影響程度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，可以通過(guò)計(jì)算層高誤差比據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，較為合理。

（編輯 魏如飛）